Jaunais Dzīvojamo telpu īres likums

Abstract

Kopš 2021. gada 1. maija spēkā ir Dzīvojamo telpu īres likums, kas būtiski maina īres tiesisko attiecību regulējumu. Iepriekš spēkā esošais likums Par dzīvojamo telpu īri bija vairāk vērsts uz īrnieka tiesību aizsardzību un tas radīja būtiskus riskus izīrētājam. Šāds īres tiesiskais regulējums neveicināja investīcijas dzīvojamo māju būvniecībā ar mērķi tās izīrēt, tādējādi bija nepieciešams pieņemt jaunu regulējumu, līdzsvarojot īrnieka un izīrētāja intereses. Darba mērķis ir salīdzināt jauno dzīvojamo telpu īres tiesisko attiecību regulējumu ar iepriekš spēkā esošo regulējumu, iezīmēt problēmas jaunā tiesiskā regulējuma piemērošanā un piedāvāt iespējamos uzlabojumus. Pētījuma gaitā tika izdarīts secinājums, ka kopumā izmaiņas, ko īres tiesisko attiecību regulējumā ievieš Dzīvojamo telpu īres likums un Civilprocesa likumā veiktie grozījumi, ir vērtējamas pozitīvi, jo to rezultātā ir panākts lielāks līdzsvars starp izīrētāja un īrnieka tiesiskajām interesēm. Īpaši jāizceļ jaunajā tiesiskajā regulējumā iekļautā iespēja izīrētājam likumā noteiktos gadījumos piemērot saistību bezstrīdus piespiedu izpildes procesu, kas ļaus efektīvāk aizsargāt savas intereses. Tāpat būtiska nozīme ir arī regulējuma izmaiņām, kas noteic, ka nekustamā īpašuma īpašnieka maiņas gadījumā īres līgums pret ieguvēju ir spēkā tikai tad, ja tas ir bijis ierakstīts zemesgrāmatā, jo šis noteikums palīdzēs samazināt iespēju, ka tiek slēgti fiktīvi īres līgumi, kas līdz šim īres tiesiskajās attiecībās bija aktuāla problēma. Vienlaikus pētījuma gaitā tika secināts, ka Dzīvojamo telpu īres likumā būtu nepieciešams vienkāršot tiesību normas, kas noteic dzīvojamo telpu īres līguma subjektus, kā arī tika konstatētas iespējamas problēmas, kas varētu izīrētājam liegt veiksmīgi realizēt savas tiesības piemērot saistību bezstrīdus piespiedu izpildes procesu. Tāpat precizējumi būtu veicami arī Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumu regulējumā, kurš šobrīd ir diezgan neskaidrs un rada risku, ka tā piemērošanas rezultātā radīsies daudz strīdu un tiesvedību.

As of May 1, 2021, the Residential Tenancy Law has been in force, which significantly changes the regulation of legal relations of tenancy. The previous Law on the Lease of Residential Premises was more focused on the protection of the tenant's rights and this created significant risks for the landlord. Such a legal regulation of tenancy did not encourage investments in the construction of residential houses for the purpose of renting them, thus it was necessary to adopt a new regulation, balancing the interests of the tenant and the landlord. The aim of this thesis is to compare the new tenancy regulation with the previous regulation, to highlight the problems in the application of the new legal regulation and to offer possible improvements. In the course of the research, it was concluded that, in general, the changes introduced by the new Residential Tenancy Law and the amendments to the Civil Procedure Law are to be assessed positively, as they have resulted in a better balance between the legal interests of the landlord and the tenant. Particular emphasis should be placed on the possibility included in the new legal framework for the landlord to apply an undisputed enforcement process in certain cases, which will allow for more effective protection of his interests. Also important is the change in the regulation, which stipulates that in the event of a change of ownership of real estate, the lease agreement is valid only if it has been entered in the land register, as this provision will help reduce the possibility of fictitious rent agreements, which has been a relevant problem. However, in the course of the research, it was also concluded that it would be necessary to simplify the legal norms in the Residential Tenancy Law, which determine the subjects of the tenanacy agreement, as well as possible problems that could prevent the landlord from successfully exercising his right to apply uncontested enforcement proceedings. Clarifications should also be made in the regulation of the transitional provisions of the Residential Tenancy Law, which are currently rather vague and poses the risk that they will lead to a lot of disputes and litigation.