Dzīvojamo māju apsaimniekošana un ar to saistītās tiesu prakses problēmas

Abstract

Viens no izplatītākajiem nekustāmā īpašuma veidiem mūsu valstī ir dzīvokļa īpašums. Tas radies valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas rezultātā, kura norisinās jau gadus desmit. Ir parādījušies liels skaits privātīpašnieku, kuriem ir dotas ekskluzīvas tiesības rīkoties ar savu īpašumu. Jebkuram dzīvokļa īpašniekam, kurš iegādājies dzīvokli privatizētā valsts vai pašvaldības dzīvojamā mājā, ir jādomā par to, ka agri vai vēlu nāksies lemt par aktīvu dalību visas dzīvojamās mājas uzturēšanā, pretējā gadījumā neizbēgami ir sagaidāma viņa dzīvokļa tirgus vērtības krišanās. Līdz ar to, ir izveidojusies situācija, kad daudziem dzīvokļa īpašniekiem ir jāpieņem lēmums, kas pārvaldīs un apsaimniekos daudzdzīvokļu namu. Tāpēc būtiski ir noskaidrot kādas ir iespējas dzīvokļa īpašniekam piedalīties dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas apsaimniekošanā un pārvaldīšanā. Cik sakārtoti Latvijā ir normatīvie akti, lai veiksmīgi varētu attīstīties daudzdzīvokļu māju pārvaldīšana un apsaimniekošana? Šis darbs ir izstrādāts, analizējot spēkā esošo Latvijas Republikas normatīvos aktus, apkopojot un analizējot publicētos darbus par šai darbā aplūkotajiem jautājumiem, kā arī izmantojot tiesu praksi. Darbā ir izmantota gūtā pieredze, risinot dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību jautājumus, sniedzot tām juridisko palīdzību lietu vešanā tiesās un risinot citus šo sabiedrību tiesiskas dabas jautājumus. Darbā akcentēti arī jautājumi, kuri ir aktuāli uz šo brīdi. Šā darba uzdevumi ir apskatīt Latvijas Republikas normatīvos aktus par apsaimniekošanu; kopumā iepazīties ar apsaimniekošanas un pārvaldīšanas tiesiskiem aspektiem; noteikt apsaimniekošanas veidus, to atšķirības; apskatīt nodokļu īpatnības dzīvokļu īpašnieku sabiedrībām. Šos noteiktos darba uzdevumus ir iespējams panākt ar normatīvo aktu gramatisko un teoloģisko metodes pētījumu. Darbā ir izteikti konkrēti priekšlikumi, grozot noteiktus likuma pantus. Darba mērķis ir sniegt priekšlikumus normatīvo aktu pilnveidošanai, atklāt Latvijas normatīvo aktu nepilnības dzīvokļa īpašuma un ar saistīto jautājumu reglamentācijā un ieteikt veidus šo nepilnību novēršanā vai norādīt problēmas aktualitāti.

The present paper touches upon the following subject: "The management of living - houses and concerned problems of court practice.”. In the paper the author analyzes issues related to the types of administration and management of apartment houses – communities of apartment owners, as well as points out the shortcomings of legislation regulating this sector. A dwelling place is one of the most important elements of the real estate market; therefore, investments in maintenance and preservation of houses increase quality and value of apartment property alongside with the welfare of people. Apartment property is a separate apartment with ideal part in collective ownership of an apartment house with its cadastre denomination recorded in the Land Register. Upon privatization of dwelling houses apartment owners have an opportunity to make a decision regarding the destiny of the apartment and their house, to choose appropriate management order, determine the quality of their place of residence and use their financial assets efficiently. In order to manage an apartment house as efficiently as possible apartment owners need to cooperate, as well as to treat carefully not only their apartment property but also collective ownership. Having analysed legislation of the Republic of Latvia, it can be concluded that the most appropriate community of apartment owners is a Cooperative company of apartment owners, which acts according to the principles of a non-profit organization, i.e. members of a cooperative company do not receive profit. The goal of a Cooperative company of apartment owners is to perform economic activities to provide the most qualitative services to apartment owners. However, it has to be taken into consideration that legislation regulating administration and management of apartment houses is relatively incomplete and contradictious. Founding a Cooperative company of apartment owners contradicts the law "On apartment property” in effect that stipulates that societies of apartment owners have variable capital, but associations do not have equity capital of their own. In the same way limitations are stipulated in the law "On Value Added Tax” defining differences between associations and cooperative companies of apartment owners.