Latvijas nekustamā īpašuma tirgus ietekmes uz tautsaimniecību ekonometriskais novērtējums

Abstract

Anotācija Promocijas darba mērķis ir analizēt nekustamā īpašuma kā aktīva nozīmi Latvijas monetārās politikas transmisijas mehānismā un ar ekonometriskajiem modeļiem novērtēt finanšu ierobežojumu, nekustamā īpašuma cenu un valsts riska prēmijas ietekmi uz Latvijas makroekonomiskajiem rādītājiem. Promocijas darba 1. nodaļā aplūkoti nekustamā īpašuma un tautsaimniecības augsmes savstarpējās mijiedarbības teorētiskie aspekti. Analizēta mājokļa kā aktīva loma monetārās transmisijas mehānismā un salīdzināta dažādu valstu monetārās politikas reakcija uz mājokļu cenu pārmaiņām. Darba 2. nodaļā analizēta sērijveida dzīvokļu cenu dinamika salīdzinājumā ar kreditēšanas attīstību un iedzīvotāju maksātspēju. Pielietojot logit modeli, novērtēti faktori, kas hipotekārās kreditēšanas straujās izaugsmes periodā noteica indivīdu vēlmi ņemt hipotekāro kredītu, kā arī novērtēts maksātspējīgais pieprasījums mājokļu iegādei. Darba 3. nodaļā novērtēts Latvijas vektora autoregresijas (VAR) modelis un neierobežotais vektora kļūdu korekcijas (VEC) modelis, iegūta dzīvokļu cenu un kredītu ilgtermiņa attiecība, novērtētas dzīvokļu cenu novirzes no ilgtermiņa sakarības un noteikts dzīvokļu cenu pielāgošanās ātrums. Lai izpētītu dzīvojamā fonda pieaugumu noteicošos faktorus, novērtēts Latvijas dzīvojamā fonda investīciju modelis ar fundamentāliem rādītājiem. Modelī par fundamentāliem rādītājiem izmantots demogrāfiskās struktūras rādītājs, mājokļa cenas attiecība pret īres cenu, mājsaimniecību patēriņš, darbaspēka līdzdalības rādītājs un kapitāla cena. Darba 4. nodaļā izveidots un ar Baiesa pieeju novērtēts Latvijas dinamiskā stohastiskā vispārējā līdzsvara (DSGE) modelis ar nekustamā īpašuma cenām, valsts riska prēmiju un finanšu ierobežojumiem. Simulējot endogēno mainīgo impulsu reakcijas uz eksogēniem šokiem – ārvalstu procentu likmes, valsts riska prēmijas, kredītu, nekustamā īpašuma cenu, tehnoloģiskiem un tirdzniecības nosacījumu šokiem – analizēta aizņemšanās ierobežojumu un valsts riska prēmijas loma Latvijas monetārās transmisijas aktīvu kanālā. Pielietojot logit modeli, secināts, ka iedzīvotāju vēlme ņemt kredītu ir atkarīga no tā, vai cilvēks ir nodarbināts, dzīvojamās platības m2 skaita uz vienu ģimenes locekli un ienākumiem, kā arī pierādīta mājokļa platības potenciālā ietekme uz lēmumu ņemt hipotēku kredītu tikai ar nosacījumu, ja cilvēkam ir arī pietiekami ienākumi. No VAR modeļa secināts, ka mājokļu cenu kāpumu visbūtiskāk ietekmēja kredītu pieaugums, savukārt ar VEC modeli pierādīta dzīvokļu cenu un kredītu cieša ilgtermiņa sakarība. Ar fundamentālo rādītāju modeli pamatota cenas un īres attiecības nozīmīgā un pozitīvā ietekme uz dzīvojamā fonda pieaugumu, kā arī pierādīts Eiropas Savienībā iestāšanās efekts mājokļu cenu kāpumā. DSGE modeļa ietvaros pierādīta ārvalstu procentu likmju un valsts riska prēmijas kāpuma ietekme uz mājsaimniecību patēriņa, nekustamā īpašuma pieprasījuma, kredītu, nekustamā īpašuma cenu un nefinanšu investīciju samazinājumu. Pierādīta arī uzņēmumu parāda, patēriņa un nekustamā īpašuma pieprasījuma krituma izteikta reakcija uz ārvalstu procentu likmju un nekustamā īpašuma cenu kāpumu pie augstākas uzņēmumu kredīta un ķīlas vērtības attiecības. Darbā ir pamatota aprobēto modeļu nozīme Latvijas Bankas monetārās politikas veidošanā un monetārās transmisijas mehānisma pētīšanā; valdībai monetāro šoku, valsts riska prēmijas, nekustamā īpašuma cenu, tirdzniecības nosacījumu un produktivitātes šoku ietekmes uz makroekonomiskajiem rādītājiem novērtēšanā; komercbankām kreditēšanas politikas izstrādē; Finanšu un kapitāla tirgus komisijai komercbanku kredītu izsniegšanas nosacījumu kritēriju definēšanā. Ir izvirzīti priekšlikumi DSGE modeļa pilnveidošanai nolūkā pielietot modeli prognozēšanā, kā arī fiskālās un monetārās politikas ietekmes pētīšanā. Promocijas darba pamatteksts ir izklāstīts 170 lappusēs un ilustrēts ar 48 attēliem, 16 tabulām un 7 pielikumiem.

Abstract The aim of the promotion paper is to study the role of real estate as an asset in the transmission mechanism of Latvia’s monetary policy and by means of econometric models to estimate the impact of financial frictions, real estate prices and country risk premium on Latvia’s macroeconomic indicators. The first chapter of the promotion paper covers the theoretical basis of interaction between real estate and economic growth. The role of housing as an asset in the monetary transmission is studied and monetary policy response to housing price developments in various central banks is analyzed. The second chapter deals with the developments in Latvia's market of standard type apartments along with lending and capacity to pay. Using logit model, key factors that affected decisions to take mortgage loans in the period of rapid mortgage lending growth are identified and solvent demand for housing purchase is estimated. In the third chapter, vector autoregression (VAR) model and unrestricted vector error correction (VEC) model for Latvia are estimated, long-term relationship between housing prices and loans is obtained, housing price deviations from the long-term relationship and speed of housing price adjustment are determined. In order to identify determinants of housing stock growth in Latvia, housing investment model with fundamentals is estimated. Fundamental factors included in the model are demographic structure, housing price-to-rent ratio, household consumption, labour force participation rate, and cost of capital. In the fourth chapter, the dynamic stochastic general equilibrium (DSGE) model with real estate prices, country risk premium and financial frictions for Latvia is developed and estimated by Bayesian approach. Within the framework of the estimated model, impulse responses of endogenous variables to exogenous shocks – foreign monetary, country risk premium, credit, real estate prices, productivity and terms of trade shocks – are simulated and the role of financial frictions and country risk premium in Latvia’s monetary transmission asset channel is evaluated. Within the scope of empirical analysis performed in the promotion paper, the results of the logit model imply that decision to take a mortgage loan depends on either a person is employed or not, on living area and income per member of household. Furthermore, living area per member of household may affect a decision to take a loan provided that the person has sufficient income. VAR model results provide evidence that housing price growth was largely driven by credit growth, whereas VEC model confirms long run relationship between housing prices and loans. Housing investment model with fundamentals leads to a conclusion that housing price-to-rent ratio determined increasing housing stock, whereas housing prices were significantly driven by the accession to the European Union. In the framework of the DSGE model, effect of foreign interest rates and country risk premium growth on decreasing household consumption, credit, demand and prices of the real estate, and nonfinancial investment was proved. The model also confirms pronounced decrease of firms’ debt, consumption and demand for the real estate in response to increasing foreign interest rates and housing prices under higher firms’ loan-to-value ratio. The tested models in the promotion paper are important tools for monetary policy formation and analysis of monetary transmission mechanism of the Bank of Latvia; they are also valuable for the government to estimate the effect of monetary, country risk premium, real estate prices, terms of trade and productivity shocks on the macro variables; for commercial banks in credit policy development; for the Financial and Capital Market Commission in order to define criteria for loans issued by the commercial banks. Finally, suggestions for further development of the DSGE model in order to apply the model for forecasting, as well as fiscal and monetary policy